Onikişubat’ta Konut Balonu Sönüyor mu?

Kahramanmaraş’ın en çok talep gören ilçesi Onikişubat’ta, 2026 yılının ilk çeyreği itibarıyla konut piyasasında taşlar yerinden oynadı. İlan sitelerinde rakamlar hala yüksek görünse de, madalyonun öbür yüzü bambaşka bir gerçeği fısıldıyor: Konut fiyatları, enflasyonun gerisinde kaldı. Yani Onikişubat’ta ev fiyatları “reel” olarak düşüşe geçti. Peki, Binevler’den Boğaziçi’ne, Tekerek’ten Üniversite aksına kadar uzanan bu gerilemenin arkasında ne var?

Etiket Fiyatı Aldatmasın: Enflasyon vs. Konut

2025 yılının aynı dönemiyle kıyaslandığında, Onikişubat’taki ev fiyatları kağıt üzerinde %30-40 civarında artmış görünebilir. Ancak yıllık enflasyonun bu oranların üzerinde seyretmesi, konutun bir yatırım aracı olarak “reel” değer kaybettiğini kanıtlıyor. Geçtiğimiz yıl bir daire parasıyla alınabilen emtia veya döviz miktarı, bugün aynı daire satıldığında yerine konamıyor.

Kredi Bariyeri ve Alıcı Gücünün Zayıflaması

Onikişubat’taki durgunluğun en büyük tetikleyicisi, yüksek konut kredisi faizleri. Orta segment bir vatandaşın krediyle ev alma ihtimali 2026 itibarıyla mucizelere kalmış durumda. Alıcının piyasadan çekilmesiyle birlikte, “acil satılık” etiketiyle girilen ilanlarda ciddi pazarlık payları oluşmaya başladı. Satıcılar, aylarca beklememek için talep ettikleri rakamlardan %15-20 oranında taviz vermek zorunda kalıyor.

Arz Fazlası ve Yeni Rezerv Alanlar

Şehrin batı aksında (Üniversite ve üstü) hızla tamamlanan yeni projeler ve deprem sonrası teslim edilen kalıcı konutlar, piyasadaki “konut kıtlığı” psikolojisini bitirdi. Arzın artmasıyla birlikte, özellikle 10 yaş ve üzeri eski binalardaki fiyatlar, yeni yapılarla rekabet edemeyerek reel olarak daha sert bir düşüş yaşadı.

Yatırımcı Rotasını Arsa ve Ticari Alana Kırdı

Daha önce parasını konuta bağlayan “Maraş sermayesi”, artık kira getirisinin düşük kalması ve amortisman süresinin 25-30 yıla çıkması nedeniyle konuttan uzaklaştı. Yatırımcının rotasını arsa veya ticari dükkânlara çevirmesi, Onikişubat’taki lüks konut segmentinde fiyatların yerinde saymasına neden oldu.